Investment - Immobilien

Diese Seite beschreibt allgemeine Themen zum richtigen Investieren in "physische" Immobilien.
Ohne Papier-Investments in Immobilien.

Seite ab: 2013-05-01

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Neu 2013-05-23:

[10:45] Zuwarten, da wird alles noch viel billiger: Spanischer Immo-Markt - "Projekt Bulle" startet

Neu 2013-05-21:

[13:45] Die teuerste Wohn-Immobilie der USA: Listed at $190 million, Greenwich estate is priciest home in the US

[9:45] TV-Tipp: BR-Alpha Mittwoch, 22.05.13 | 19:30 - 20:05: Angst ums Haus

[8:00] Billiger Kredit treibt die Immo-Preise: Immobilien-Finanzierung billig wie nie

Als Robert B. vor 20 Jahren seine 75-Quadratmeter-Wohnung im zweiten Wiener Gemeindebezirk erwarb, dachte er lange nach, bevor er seine Unterschrift unter den Kreditvertrag setzte. Vom Kaufpreis (900.000 Schilling) musste er immerhin 650.000 Schilling in Form eines Kredites aufbringen. 9,3 Prozent Zinsen - ganz schön teuer. An das Geld käme Robert B. derzeit viel günstiger. Abhängig von der Bonität des Kunden verlangen Banken aktuell zwischen zwei und knapp vier Prozent Zinsen für einen Kredit - ganz schön billig.

Die hier beschriebene Wohnung ist in der Zwischenzeit um 300% im Wert gestiegen - aber auch nur dann, wenn sie ständig renoviert wird. Interessant die Aussage im Artikel, dass es kaum mehr möglich ist, den Kredit über die Miete abzuzahlen - trotz Niedrigstzinsen: die Kaufpreise sind den Mieten davongelaufen.

Wenn wieder "richtige" Zinsen verlangt werden, dann stürzen die Immopreise ins Bodenlose.WE.

Neu 2013-05-17:

[18:30] Leserzuschrift zu Zinskommentar vom 03.05.2013: EZB senkt die Leitzinsen auf 0,5 Prozent

"Wenn daher in München oder Frankfurt inzwischen für Mehrfamilienhäuser oder Kapitalanlagewohnungen die 40-fache Jahresmiete bezahlt wird, so ist das nur rechtfertigbar, solange die Zinsen nahe Null bleiben.
Bei jeder Normalisierung des Zinsniveaus würde dieser Multiplikator wieder Richtung der langfristigen Durchschnitte des 15-fachen gehen.
Signifikante Preisrückgänge wären die Folge."

Einfache Rechnung: Monatsmiete einer Münchner Wohnung z.B. 1.000,- € x
12 Monate = 12.000,-€ x 40 = 480.000,- € im Vergleich dazu wenn man den langfristigen Durchschnitt von 15 nimmt, würde die gleiche Wohnung aktuell 180.000,- € kosten.
Zwischen 40 (480.000) und 15 (180.000) ergibt sich ein Faktor von 2,67.

Nach einer Übertreibung kommt es meiner Meinung nach zu einer Untertreibung, wenn das Mittel bei 15 steht kann es durchaus auch mal sein, dass der Multiplikator zwischen 5 (60.000) und 10 (120.000) liegen kann. Zusätzlich kann man noch davon ausgehen, dass die Monatsmiete dieser Beispielhaften Wohnung dann nicht mehr bei 1.000,- € liegen wird, sondern vorsichtig ausgedrückt eher 30% niedriger bei ca. 700,- €.
Die Wohnung würde dann beim Multiplikator von 5 dann nur noch 42.000,- € kosten.
Da heißt es dann zuschlagen. Ich weiß aber nicht wann das sein wird. Zinszyklen dauern meist ca. 30 Jahre.

Ein Multiplikator von 5 kann in einer Depression, in der es keinen Kredit mehr gibt, angenommen werden. Allerdings werden auch die Mieteinnahmen wegen Leerständen noch sinken. Mietshäuser sind heute total überteuert.WE.

[19:00] Der Silberfuchs: Darf ich diese Rechnung fortsetzen?

Wenn man annimmt, das Silber und Gold auch stark überreagieren werden, weil kein EM mehr erreichbar ist aber Baumwolle in Hülle und Fülle verfügbar bleibt, dann werden sich die Metalle wohl wenigstens nominal verdreißigfachen bis verfünfzigfachen.

Silber wird dabei gegen Gold noch um den Faktor 5...10 stärker reagieren.

Beispiel: Gold heute mal 40 = 44.000 = 1 oz für die oben beschriebene Wohnung.

Silber * 200 = 110.000 je Kilo = 12 oz für die oben beschriebene Wohnung.

Und da sage noch einer: "Das konnte doch Niemand wissen." Danke an den Vorschreiber für die "messerscharfe" Berechnung und Erklärung.

Heut schon etwas Silber gekauft?

Immos sind wegen der niedrigen Zinsen heute total überteuert. 1oz Gold für eine Wohnung kommt sicher in Spanien, aber auch in DE ist es möglich.WE.

[11:00] Schweiz: Suche nach Käufern von Immobilien dauert wieder deutlich länger

[08:30] "Die Fed hat mit ihren Maßnahmen praktisch jedes Haus zum Verkauf angeboten"

Die Anzeichen sind klar, dass sich alles wiederholt. Der Wert der Immos steigt schneller als die Einkommen.

Neu 2013-05-15:

[14:30] Leserfrage-CH: wann gehe ich unter?

Ich lebe in der CH und habe eine eigentumswohnung. eigenkapitalquote im moment sehr gut, aber nur weil der wert um ca. 30% gestiegen ist.
vorher war ich bis unters dach mit hypo zugedeckt. meine angst im moment, krise schägt voll zu und der wert der wohnung fällt.
neueinschätzung der bank und ich muss nachschiessen, weil meine eigenkapitalquote unter 20% fällt. ich habe kein geld dazu, kann aber in der CH meine pensionskassengelder dafür einsetzen.
nun meine frage: um wieviel prozent könnte der verkehrswert der immobilie so in etwas einknicken, wenn die finanzwelt zusammenbricht? ich wäre froh, um einige meinungen. je nachdem sieht dann meine strategie aus, halten oder nicht. - vielen dank im voraus.

[15.15] Das ist leider eine echte Schafsfrage, denn auchin CH werden die Immopreise um mindestens 90% sinken. Rückblende bitte auf 1992, damals gab es in CH einen Immo-Crash. Einige Banken gingen damals pleite, aber eine Reflation gelang. Diesesmal nicht mehr.WE.

[14:45] Der Einzeiler:

1. Für die nächsten ca. 15 Jahre bleibt die Immo unverkäuflich, weil gar niemand mehr Kredit bekommen wird zum Kaufen.
2. Bei einem Totalcrash, wie er diesen Sommer stattfinden könnte, geht der Wert auf die Nutzung retour ( ohne Fremdfinanzierung )
3. Will die Bank ihr Papiergeld retour.
4. Kann durch starke Inflation der Kredit "entschärft" werden - weil dann gar nicht's mehr funktioniert.
5. Wenn aber die Wohnung sehr gross ist und ein Zimmer für ein Dienstmädchen vorhanden ist, kann man wenigstens die noch glücklich machen.
6. Sollte jeder Wohnungslord EM halten, damit er in der Küche nicht die leeren Teller anstarren muss.
7. Die Kreditabsolution gibt's in meinem nächsten Wort zum Sonntag - aber erst dann.

[15:00] Leserkommentar-DE:

Wenn sich das Eigenkapital des Lesers NUR rechnerisch durch den gegenwärtigen Wert der Immobilie abzüglich
des Kaufpreises ergibt und anderweitig keine nennenswerten liquiden Mittel da sind, ist der Weg glaube ich klar
und wurde hier auf HG vor allem durch den Cheffe immer wieder erklärt:

Niemend weiß, was die Krise wirklich an Überraschungen bringt u. wie lang sie dauert. Spekulieren mit solchen
Immos können nur die Wenigsten. Dazu bedarf es einem langen Atem und reichlich EM.

Was passiert, wenn man in die Nachschusspflicht kommt: bitte in der Rubrik Europa/Spanien nachschauen.
Hier die kurze Übersicht: Immo- Wert sackt ab, Haus an die Bank verloren, Privatinsolvenz oder in Spanien, wo
es diese Lösung (noch) nicht gibt, lebenslange Schuldversklavung ohne Gegenwert.

Wenn man schon mit der Immo 30 % hinzugewonnen hat, ist (oder soll ich besser sagen: war) es höchste Zeit zum Verkauf
und den Umtausch des Erlöses in EM. Angenehmer Nebeneffekt: Man ist wieder mobil und die mentale Belastung zerstreut
sich von selbst.

[15:15] Leserkommentar-DE: Es gibt verschiedene Szenarien

die Wohnung ist unverkäuflich, stellt also keine Sicherheit mehr da
die Bank geht pleite und Sie behalten die Wohnung, weil keiner die Bank abwickeln will
ein Verwerter kauft alles auf und dann wirft der Sie raus
Die Bank verlangt Nachschuß, das können Sie nicht, die Bank wirft Sie aus der Wohnung und Sie haben Schulden für den Rest des Lebens
Die Bank ist froh, wenn sie noch Abtrag leisten und läßt Sie in Ruhe, weil der Rest der Kredite subprime ist
Die Bank erhöht die Zinsen (geht auch bei Festschreibung) und verlängert die Laufzeit, dann geht es irgendwie weiter

Mein Rat für die, die nicht mehr aus dem Vertrag rauskommen: Statt für 1000 oder 10.000 Euro zusätzlich zu tilgen (bei 200.000 Euro Restschuld) würde ich das Geld in Gold und Silber anlegen, wenn es dann vom Wert her explodiert der Bank dieses Gold anbieten, um vielleicht mit 30 % der Summe auf einmal den Vertrag abzulösen. Das ist aber nicht der beste Weg, eben nur, wenn man nicht mehr aus den Schulden rauskommt bis zum Crash.

[15:15] Ist eine Möglichkeit, aber eine Riskante. Mindestens 25% der Schuld sollte man heute schon in Gold anlegen. Viel Zeit bleibt nicht mehr, ein Verkauf geht sich zeitlich vermutlich nicht mehr aus, wie lange es Gold zum vernünftigen Preis gibt, steht in den Sternen.WE.

[16:45] Leserdank-CH:

wann gehe ich unter, war nicht meine frage ;-)

anyhow - ein nachkommentar nochmals von mir dazu.

ich wusste, dass ich hier eins auf den deckel bekommen werde, trotzdem habe ich es gewagt nachzufragen.
es gibt gute gründe, wieso ich in dieser lage bin, mich deshalb als schaf zu bezeichnen finde ich nicht gerade sehr nett. nun bin ich mal da und muss das beste draus machen. ich habe versucht mit kurzer erklärung, mit einer klaren frage zu viel aufhebens und auf mich eindreschen zu vermeiden.
ist mir wohl nicht gelungen.
ich finde also 3 antworten zu meiner frage: immobilie:
- geht auf null
- ist unverkäuftlich / reduziert auf nutzwert
- geht 90% runter

so einen supergau kann ich mir vorstellen, aber nur wenn die krise noch länger andauert und damit hinten der crash umso grösser ist. wenn es diesen sommer crasht, gehe ich davon aus, dass der crash langsamer sein wird und länger dauern wird und ich ev. noch einen dummen finde, der mir das ding für genug tatas abnehmen wird. bitte auch zu bedenken, ich bin in der CH und nicht in spananien oder so.

und WE. immobiliencrash in der CH 1992. naja, 10% runter innerhalb eines jahrs oder 20-30% in 8-9 Jahren (je nach region und messmethode) würde ich nicht als crash bezeichnen. .

die idee mit gold absichern anstatt rückzahlen ist wirklich gut und finde ich nicht so riskant. nur das geht halt leider auch nicht. eine unze würde da wohl kaum reichen. smile. anyhow, mir ging es alleinig darum andere einschätzungen abzuholen, mit wieviel einbruch ich zu rechnen habe, wenn es dieses jahr noch crasht. alles andere weiss ich selber gut genug, was ich vorher nicht wusste und deswegen falsch machte, was ich für die zukunft am besten mache, was in meinen möglichkeiten liegt.

PS: ich werde nicht untergeht, selbst nicht wenn die wohnung flöten geht und ich privatkonkurs anmelde müsste. die frage im titel war übrigens nicht von mir, sondern vom HG-schreiber.

[17:30] Der Silberfuchs:

Das finde ich gut:

"Bitte auch zu bedenken, ich bin in der CH und nicht in spananien oder so."

Und ich bitte zu bedenken, das die Erkenntnisse (Gesetze) der österreichischen Schule der Nationalökonomie universell sind, also auch in der Schweiz gelten.

Ferner betone ich nochmals, dass auch in CH der Staat am Ende die großen Banken retten wird, also Guthaben und Kredite unterschiedlich bewerten wird.

Zusammenfassung:
Immo fällt um mind. 90 %
Kreditzinsen explodieren (Schuld explodiert)

Und wie wird es den anderen Eigentümern im Haus gehen? Werden Sie sich dann noch vertragen, wenn alle arm dran sind? Mein Tipp: verwenden Sie das Geld, das Sie jetzt noch haben, um den goldenen Käfig bis zum übernächsten Wochenende los zu werden, vielleicht reicht die Zeit noch.

Neu 2013-05-13:

[15:50] ORF: Haselsteiner steigt bei Benko ein

[18:30] Leserkommentar-AT:
Haselsteiner flüchtet aus der Baubranche in die Immobilienbranche. Er tauscht das weiße mit dem schwarzen Hemd. Beton ist wenigstens so hart wie sein Sturschädl. Da kann er sich dann messen, wenns kracht. Seine Westbahn fährt sowieso schon gegen die Wand.

Die Sache dürfte viel einfacher sein: Haselsteiner ist offenbar jemand, der nicht nein sagen kann. Benko braucht offenbar so jemanden an Bord, um an neue Kredite zu kommen.

[12:45] Spanien: Immobilienhändler schließen, weil Banken den Verkauf von über 200 Häuser pro Tag vollziehen

Das drückt die Preise noch mehr, weil die Banken den Schrott um jeden Preis loswerden wollen.

[08:15] SNB-Vize warnt vor Anstieg der Hypozinsen: Vielen Hausbesitzern droht die Schuldenfalle

Neu 2013-05-12:

[13:00] 40% Subprime-Finanzierungen in CH: Der Schweiz droht ein Hypothekendesaster

Neu 2013-05-10:

[10:30] 40% Preisrückgang: Deutsche kaufen Italien auf

[09:45] Tücken in Bauverträgen: Die Kostenfallen im Eigenheim

[08:00] Mietrechtsänderungsgesetz beschert Wohnungsvermietern weitere Restriktionen: Vermieter auf der Anklagebank

[10:45] Leserkommentar-DE: Verkaufen ist besser als vermieten!

Eigentlich bin ich ja ein Schwein, aber jeder ist sich selbst der nächste. Ich habe unsere 74 qm Wohnung an meinen Mieter verkauft. Bei den Zinsen und schließlich kennt er ja die Wohnung, hat es keine große Überzeugungsarbeit gekostet, ihm die Wohnung zu verkaufen. Eine Unterschrift beim Notar, kein umziehen nur 50 Euro im Monat Mehrbelastung. Er war glücklich mit seiner 100% Finanzierung und das er seine Lebensversicherung an die Bank abgetreten hat, hat ihn nicht gestört. Denn die Bank muß ja auch eine Absicherung habe. Ich kann nur sagen, gut das ich nicht mehr in der Schafsherde mitlaufe und regelmäßig Hartgeld.com lese.

[11:45] Sehr gute Lösung, Gratulation zum gelungenen Ausstieg!WE.

[11:15] Der Einzeiler dazu:

Bei guten Lagen gilt zudem:

Eine saftige Vermittlungsprovision noch oben drauf hauen, denn der Mieter hat sich ja die Suche ersparen können.
Eine Umzugs Entfall Entschädigung gleich auch verlangen und die einmalige Schafsherden Wohnpauschale von 1.5% sowieso.
Bei der Endreinigung kann man ja noch etwas entgegen kommen, aber natürlich auch nicht viel.

-> und dann ab zum EM Händler !

Neu 2013-05-07:

[13:00] Dummheit - wegen billigem Kredit: Inflations-Angst: Deutsche kaufen Häuser in Italien

Eine Ferienwohnung auf Kredit ist das Dümmste, das man machen kann.

[12:30] Für Immobilien-Schuldsklaven: Die Verratenen – oder der Traum vom Eigenheim

Neu 2013-05-05:

[13:30] Immo-Blase in Dänemark: Finanzierung mit Absturzgefahr

In Dänemark kaufen sogar die Studenten Häuser.

Neu 2013-05-03:

[13:50] Immobilienblase: Gefahr auf neuem Hoch

Fast wie im Lehrbuch und genauso wie in allen anderen Blasen - kurz nach den neuen Highs in den Preisen folgt das High im Risiko!TB

[11:00] Immobilienpreise aus mehr als 800 Städten im Vergleich: Der große Immo-Check

Neu 2013-05-01:

[14:30] Leserzuschrift-CH: Immobilie noch vor dem Crash abcashen:

Ich möchte meine Immobilie veräussern und es könnte sich noch einige Monate hinziehen.
Mal angenommen, der System - crash erfolgt vor meinem Verkauf, was würden Sie denn an meiner Stelle dann tun?
Sollten dann eventuell die EM explodieren...und ich dann umtauschen könnte , besteht nicht die Gefahr, dass ich extrem überteuert einkaufen würde, oder sehe ich das falsch?

Nach einem Crash bekommt man die Immo nicht mehr los. Es bestehen 2 Gefahren: a) dass der Crash vor dem Verkauf kommt, b) dass das Geld am Treuhandkonto untergeht. Es ist reichlich spät. Man könnte es auch über einen Kredit versuchen, das geht schneller, ist aber nur für Profis.

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